Hypoteční úvěry
Hypotéka je nejvýhodnější (a často jediný) způsob, jak získat prostředky na financování vlastního bydlení, když úspory nestačí. Dnes existuje široká škála hypotečních úvěrů, které vzájemně odlišuje nejen jejich výše, doba splácení, délka fixace a možnost předčasného splacení, ale také způsob výpočtu úrokové sazby (klasické hypotéky s pevnou úrokovou sazbou fixovanou na několik let dopředu i variabilní hypotéky s plovoucí neboli floatingovou sazbou), účelovost (hypoteční úvěr určený výhradně na koupi, stavbu nebo stavební úpravy nemovitosti a proti němu neúčelová americká hypotéka) či výše poplatků, které jsou se zřízením hypotečního úvěru a jeho následným umořováním spojené. Na trhu vždy najdete také celou řadu akčních hypotečních nabídek. Hypotéka je dlouhodobý úvěr na vysoké částky, proto se vyplatí věnovat jejímu výběru hodně pozornosti.
Hypotéky se ale staly podstatně dostupnějšími, neboť došlo k postupnému snižování úrokových sazeb, což v kombinaci s prodloužením doby půjčky snížilo průměrnou měsíční splátku. Nabídka bank je poměrně vyrovnaná, výrazněji se liší v doplňkových službách a programech.
Popularita hypoték stále stoupá:
- Prostor pro snižování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů a zvýšení jejich dostupnosti.
- Možnost (počínaje rokem 1998) odpočtu zaplacených úroků z hypotečních úvěrů nebo úvěrů ze stavebního spoření od základu daně z příjmů fyzických osob.
- Výsledné reálné zatížení u hypotéky se státní podporou může činit i méně než 3,5 procenta ročně.
- Dlouhodobé splácení úvěru až desítky let, což znamená nižší zátěž pro rodinné finance.
Kdo může požádat o hypotéku?
- Občan České republiky s trvalým pobytem na území ČR, nebo osoby, které mají takovou osobu za manžela či manželku.
- Občané EU s trvalým pobytem na území ČR
Co může být financováno hypotečním úvěrem?
- koupě, výstavba či rekonstrukce nemovitosti
- modernizace a údržba nemovitosti
- vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů
- stále častěji také sousedící pozemky a funkční stavby
Co může být objektem hypotéky?
- byt
- rodinný dům, rekreační dům
- stavební pozemek s následnou výstavbou nemovitosti
- bytový dům
- garáž
Výše hypotečního úvěru je omezena hodnotou zastavených nemovitostí, klasicky a nejčastěji do maximální výše 70 % z ceny nemovitosti a schopností klienta splácet. Na trhu jsou i tzv. 100% hypotéky, kdy je možno získat úvěr na celou nemovitost. Minimální výši hypotéky mají jednotlivé hypoteční banky rozdílné.
Hypotéka dle způsobu splácení
Hypoteční úvěry lze také rozlišit podle způsobů splácení na:
- Anuitní - klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky
- Progresivní - klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují
- Degresivní - klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje)
Doba splatnosti hypotéky
Úvěr musí být splacen nejpozději do určitého věku žadatele (kolem 70 let - podle banky). Splácení úvěru je v rozmezí 5 - 30 let. V případě finanční podpory státu je max. doba splácení 20 let.
Příklady kombinace úvěrů, které je možné získat:
- se stavebním spořením (výhodná kombinace hypotéky a stavebního spoření se státní podporou)
- s kapitálovým životním pojištěním (kapitálová hodnota je použita na splácení úvěru)
Co je dobré vědět před vstupem do hypoteční banky?
- zástavou pro hypoteční úvěr musí být nemovitost, navíc však může banka požadovat i jiné dozajištění (ručitelské prohlášení,…). K zajištění lze využít pořizovanou či jinou nemovitost (např. nemovitost ve vlastnictví 3. osoby), zastavena může být i rozestavěná nemovitost (zapsaná v katastru nemovitostí)
- žadatel musí disponovat dostatečnými příjmy pro splácení požadovaného úvěru
- samozřejmě musí mít co nejvíce ujasněnou představu o vlastním investičním záměru, tedy jak chce nové bydlení získat, od koho či s čí pomocí a jak jej financovat.
Co mě bude zajímat při volbě hypoteční banky?
- výše úrokové sazby, její fixace a způsob stanovení na nové období,
- možnosti a způsoby předčasného splacení,
- podíl hypoteční banky na trhu,
- jaký a kdy zaplatím poplatek za vyřízení úvěru,
- postup při oceňování nemovitostí, popřípadě, kdo vypracuje znalecký posudek,
- v případě vašeho zájmu, některé hypoteční ústavy již poskytují úvěr na stavbu svépomocí,
- měla by nás zajímat, jaké další možnosti nabízí hypoteční banky v kombinaci s jinými produkty (pojištěním apod.),
- délka vyřízení úvěru od okamžiku doložení všech potřebných dokladů,
- jakou banka nabízí minimální výši hypotečního úvěru (některé banky nabízejí již částku 200 tisíc korun).
Hypoteční zástavní listy
Jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu HZL je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů.
Proč si pořídit hypoteční zástavní listy?
Jistota - Hypoteční zástavní listy jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou navíc zajištěny prostřednictvím zástavního práva reálně existující nemovitosti. Dvojí zajištění a fakt, že je nemůže vydávat "kdokoli", činí z HZL jistou a bezpečnou investici. HZL tak "de facto" disponují stejnou jistotou jako třeba vkladní knížky nebo státní dluhopisy, většinou ale přinesou svému majiteli vyšší výnos.
Výnosnost - Úrok, který na základě vlastnictví zástavního listu obdržíte, je obvykle stanoven jako fixní. To znamená, že bude platit po celou dobu trvání HZL. Navíc je tento výnos čistý.
Likvidita - Hypoteční zástavní listy patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, což umožňuje jejich majiteli, aby je kdykoli prodal. Pokud tedy budete potřebovat hotovost blokovanou v HZL ještě před jejich lhůtou splatnosti, můžete se k ní jednoduše dostat.
